“香港房价会在未来两年有一个大概10%到15%的跌幅。”

判断香港房价未来两年会下跌，主要原因有三点：一是利率上升，利率的上升将对支付能力产生直接影响；二是香港的经济，香港的经济可以说在2016年已经到了最差的情况，而我们预计到今年不会有一个明显的恢复，基本上是一个L型的情况；三是，供应的增加，“我们预计未来三年的供应量与过去十年相比会增加一倍左右，香港政府在过去三到四年所供应出来的房子、土地，已对未来市场构成了压力明显。而对于我们这个观点，现在市场上还是有大部分的人没有完全认同。”

当下香港住宅市场的供应量增大是值得关注的现象。“经过我们的统计分析，过去十年，香港住宅市场基本上没有太大的供应，但经过后续持续增长，到了未来三年每年大概会有两万三千套的供应量。这个从绝对量来说，香港的存量大概是110万到120万左右的住宅的存量，这大概2%的增量，其实不大，但相对过去十年来说这个变化还是挺大的。过去十年香港整体房价上涨了差不多两三倍的水平，最大的原因就是供应非常不足。”他说。

由于政府过去想要把每年的供应量大力推高，最直接的做法就是把每一户的户型缩减，未来三年的供应，有80%左右新的供应都是相对比较小的户型，这使得大众住宅价格会有压力。高端住宅方面，香港超过一百平米的房子只有大概不到九万套，因为供应比较少，国内需求相对较大，市场会比较平稳。

尽管如此，瑞银认为，香港整体房价不会出现特别大幅度的波动。

“内地买家过来买房子，2016年上半年大概在24%，高端楼盘可能更集中，以后整个市场在高端、大众的住宅有一个分化。”