支撑房地产的周期还没有结束

中国房地产承担了很多功能，已经远远超过简单的居住属性，这就造成房价背后有多股力量在推动。在马光远看来房价上涨的推手包括了政策、货币、需求和城镇化，其中负利率和超发货币是房价快速上涨的第一引擎；住房供应不足和需求旺盛是第二引擎；以大城市为中心的城镇化则决定了房地产的分化。

在支撑房地产的六个周期中，经济高增长、货币高增长和国际资本高速流入的三个周期均已结束，而城镇化、经济依赖、中国经济资本化的进程还未结束，在今天看来三股力量依然强大。

“我也恨高房价。像北京今天这样的房价绝对是太高了。”马光远表示，“但如果推动房价上涨的力量仍然存在，它只会更高。”

房地产的支柱地位不会改变

业界经常把如今的中国房地产和80年代末期的日本作对比，断言中国会重蹈日本的覆辙。事实上两者确实有许多相似之处。日本在泡沫巅峰时期，受经济大幅增长的影响，东京房价曾在一年之内上涨了69%；而在过去数年，中国一线城市房价也一度出现飙升。

纵观日本经济，马光远认为，日本房地产从1991年以后再也没有回去，是由于所有支撑房地产的周期都已经结束：“人口转折点到了、高收入转折点到了、城镇化完成了……所有推动房价上涨的力量都结束了。这和中国目前的情况并不一样。”

“中国的房地产市场实际上和美国差不多。”马光远分析美国近七十年房价走势时称，08年美国房地产崩盘后的八年时间，房价又涨回去，是因为美国大城市的人口到现在还在增加、房地产的支柱地位没有改变，相关推动力量仍然存在。

“中国经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。看美国城镇化完成这么多年了，房地产还是它的支柱产业。在美国所有产业里面，美国房地产市场的总产值达到了17.8万亿美元，每年为美国创造450万个工作机会和近4000亿美元的收入。”马光远9日在接受凤凰房产专访时表示，“因为城市在发展，城市的软硬件不断在升级，这个产业没有结束。”