因旧城区改建的需要，根据城市规划，市政府拟对泰兴市鼓楼北路西侧、根思路北侧地块国有土地上的房屋实施征收。为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，切实维护被征收人合法权益，保证城市建设顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定，结合实际，制定本方案。

一、征收范围

征收范围为：鼓楼北路西侧、根思路北侧。详见该地块红线图。

二、征收对象

上述征收范围内国有土地上的房屋。该地块国有土地使用权同时收回。

三、签约期限

2016年3月10日前。

四、征收实施单位

泰兴市欣顺房屋征收事务所。

五、  征收补偿

（一）补偿方式

被征收房屋补偿方式为货币补偿和产权调换。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收生产性工业企业厂房，不符合供地条件和标准的，不作产权调换。

征收有租赁关系的合法产权房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行产权调换。

（二）补偿

1.被征收房屋补偿价格

⑴住宅房和非住宅营业用房

经评估测算，本征收范围内被征收房屋类似房地产的市场评估基准价为：成套住宅标准样本房每平方米5808元，非住宅营业用房每平方米12005元（以上价格含房屋占用范围内土地使用权的补偿）。

待本项目征收决定作出后，以本项目房屋征收决定公告公布之日为评估时点，由经确定的有资质的房地产价格评估机构评估确定本征收项目地块内的被征收房屋补偿基准价格。

⑵非住宅非营业用房

①被征收房屋以确认的建筑面积按重置价结合成新补偿。

②土地按其原土地所有权性质，对经确认的土地面积进行补偿。

a.出让土地使用权：按照国有土地使用权证书载明的土地用途，经有资质的土地评估机构进行评估，确定其土地补偿价格。

b.划拨土地使用权：按照国有出让土地补偿价格的60%进行补偿。

c.有证租赁国有土地：根据证载租赁使用的土地面积，照顾按国有出让土地补偿价格的60%进行补偿。

2.装饰装潢及附属物的补偿：按照泰住建[2015]76号文规定的标准执行,突击装潢不予补偿。

3.搬迁费：按照《泰兴市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政办发[2015]96号）相关规定执行。被征收房屋为住宅房的，按经确认的合法建筑面积每平方米10元标准计算，低于1000元补足1000元；被征收房屋为非住宅房的，按经确认的合法建筑面积每平方米20元标准计算，低于1000元补足1000元；机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定，协商不成的，由经委托的房地产价格评估机构评估后补偿。特种设备搬迁费按有资质的评估机构评估的搬迁价补偿。

被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，按一次计算搬迁费；选择期房产权调换的，按两次计算搬迁费。

4.临时安置费：按照《泰兴市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政办发[2015]96号）的相关规定执行。

房屋征收部门按规定支付临时安置费至房屋征收部门通知被征收人选房之日止，其后不再支付任何费用。

5.停产停业损失补偿：按照《泰兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政办发[2012]154号）的规定执行。征收决定公告时已停产、停业的房屋不给予停产、停业损失补偿。停产、停业损失补偿由房屋征收部门支付给被征收人。

6．储藏室按每平方米3200元，汽车库按每平方米5680元补偿。

（三）产权调换

1.产权调换房的位置和套型

（1）住宅房：房屋征收部门提供位于①兴和佳园西侧安置区成套住宅房（期房）,套型：90平方米左右、105平方米左右、120平方米左右、140平方米左右。②鼓楼北路西侧1#-S2地块成套住宅房（期房），套型：85平方米左右、90平方米左右、105平方米左右、115平方米左右。③木材公司安置区成套住宅房（期房），套型：65平方米左右、85平方米左右、110平方米左右、125平方米左右、140平方米左右。

被征收人按照被征收房屋合法建筑面积等面积就近靠套型选择产权调换房。如被征收房屋合法建筑面积较大，被征收人可在房屋征收部门提供的产权调换房的套型中任意选择，但是，产权调换房总面积不得超出被征收房屋合法建筑面积20平方米。

（2）非住宅营业用房：被征收房屋产权手续载明用途为非住宅营业用房的被征收人，可在房屋征收部门提供的凤凰集团建设的非住宅营业用房（如泰运河北侧、长征路东侧、根思路南侧、鼓楼北路西侧）中，按腾房交钥匙的先后顺序选购。

（3）非住宅非营业用房：①被征收企业在征收后仍生产经营且需要用地的，经有关部门审核，对符合供地标准和条件的，提供位于相关园区（乡镇、街道）的工业用地，但必须按土地招拍挂的程序办理；②经有关部门审核，对符合国家、省市产业政策和园区的项目入驻条件的，可以购买位于相关园区（乡镇、街道）的标准厂房，由被征收人与相关园区（乡镇、街道）结算房款。

产权调换房的建筑面积允许误差±3%。

2.产权调换房价格及相关费用结算

（1）住宅房：①位于兴和佳园西侧安置区成套住宅房（期房），产权调换房面积与被征收房屋合法建筑面积等面积部分（含靠套型20平方米）按政府限价每平方米5008元结算，其余超出部分按每平方米5208元结算。②鼓楼北路西侧1#-S2地块成套住宅房（期房），产权调换房面积与被征收房屋合法建筑面积等面积部分（含靠套型20平方米）按政府限价每平方米5108元结算，其余超出部分按每平方米5308元结算。③木材公司安置区成套住宅（期房），产权调换房面积与被征收房屋合法建筑面积等面积部分（含靠套型20平方米）按每平方米5968元结算，其余超出部分按每平方米6481元结算。以上仅指房价，不含层次费等其他费用。

（2）层次费：高层住宅中间层为基准层，向上每层每平方米递增20元，向下每层每平方米递减20元。

（3）物业费和电梯更换费：被征收人选择高层产权调换房的，两年内的物业服务费由房屋征收部门承担，从被征收人被通知办理进宅手续次月起计算；两年后，被征收人按经市物价部门核准的该小区收费标准缴纳物业服务费。房屋征收部门负责高层产权调换房一次电梯更换费，并提前缴存市物管办，专款专用。

（4）非住宅营业用房：产权调换房的建筑面积与被征收非住宅营业用房合法建筑面积等面积部分，按经确定的有资质的房地产价格评估机构以本项目房屋征收决定公告公布之日为评估时点，评估确定的被征收非住宅营业用房的基准价结算；超出部分在上述基准价基础上每平方米增加1500元。

（5）汽车位由被征收人自行向开发建设单位购买。

（6）结算方式：

被征收人选择货币补偿的，在被征收人签约交房后，房屋征收部门将被征收房屋补偿款，以及被征收房屋的装饰装潢补偿、临时安置费、搬迁费和应得的奖励等费用一次性支付给被征收人。

被征收人选择现房调换的，双方按实一次性结清房款。

被征收人选择期房产权调换的，在被征收人签约交房后，房屋征收部门将被征收房屋的装饰装潢补偿、临时安置费、搬迁费和奖励等费用一次性支付给被征收人。房屋征收部门与被征收人初步结算被征收房屋补偿价值与产权调换房价值的差价。正式交房时，双方按实一次性结清产权调换房的余款，同时结清被征收人已支付的产权调换房价款的利息（利息自被征收人过渡期24个月届满之日起，按中国人民银行发布的人民币同期存款基准利率计）。

3.选择产权调换房顺序确定：按照“先交房先选房”的原则确定，以签约后腾房交钥匙的顺序确定选房顺序，若腾房交钥匙的时间相同，则按照签约的前后时间进行编号。腾房交钥匙和签约时间分别精确到时、分。

（四）被征收房屋所有权和土地使用权的认定和处理

1.被征收房屋已有房屋产权证或无产权证但经过市（县）建设（房管）、规划和国土部门审批的，按照房屋产权证或审批手续载明的面积确认其合法建筑面积。

2.房屋征收决定公告公布后，被征收房屋私自转让、赠与、遗产继承和财产分割的，按照原权属登记情况予以补偿安置。

3.在被征收人拥有的合法土地使用权的土地上建设的被征收房屋，被征收房屋无任何审批手续和有效凭证的，由市房产管理部门依据我市1995年航测图（2000年补测修订）确认其合法建筑面积。该房屋如属于历史沿用的（1987年前相关登记资料、审批手续或航测图），所确认面积既作货币补偿又计入产权调换面积；如不属于历史沿用的祖产房屋，只作货币补偿但不计入产权调换面积。

4.未被认定为合法建筑面积的，依法不予补偿，但被征收人在房屋征收部门规定期限内签约搬迁的，照顾按照重置价结合成新补偿。

5.被征收房屋为多层成套住宅的，被征收人认为被征收房屋实际建筑面积与产权证上载明面积不相符合的，原则上以产权证上载明的面积为准。有异议的，由市房产管理部门现场测绘，经测绘，测差超过国家规定的房屋面积测绘误差范围的，由市房产管理部门予以调整确认其合法建筑面积。

6.对符合房改政策，因故（如房屋住户经济原因、外出或因所居住的房屋为小二层等）未能实施房改的，由房屋产权单位或其主管部门出具报告，由市房屋管理部门确认其合法建筑面积，征收部门在补偿款中扣除类似被征收房屋补偿基准价的20%作为房改款后予以补偿。

被征收房屋为房改房，被征收人认为产权证上载明面积有误的，经市房产管理部门现场测绘，确有测差的，测差部分由被征收人按照类似被征收房屋补偿基准价的20%补交房改款后，由市房产管理部门确认计入被征收房屋合法建筑面积。

7.被征收人使用的土地面积由市土地行政主管部门依法进行确认。经确认，被征收人合法拥有使用权的土地面积大于被征收房屋合法建筑面积部分按照本被征收地块内土地区位价进行评估补偿，但不计入产权调换面积。

（五）其他房屋补偿

1.征收由个人居住使用的单位公房，房屋征收部门与该公房产权单位签订补偿协议，由该公房产权单位或其主管部门负责腾房搬迁。如实际居住使用人无其他住房，且确有困难的，经市民政、房管等部门审核符合公租房居住条件的，可安排公租房，房屋租金由租住户按照政府规定的标准缴纳。

2.征收有租赁关系合法产权房屋：房屋征收部门直接对被征收人按规定补偿，被征收人与房屋承租人按照合同法相关规定解除租赁关系，并负责房屋承租人的搬迁事宜。

3.房屋征收决定公告公布时，征收利用合法产权房屋从事经营且符合下列条件的非营业性用房，结合实际营业面积按照“住改非”、“非改非”标准予以补偿：

（1）2010年7月1日前已取得合法、有效的工商营业执照；

（2）营业执照注册登记的经营地址与被征收房屋地址必须一致；

（3）持续经营一年以上；

（4）经税务登记且持续依法纳税。

此类房屋因被征收造成的停产停业损失补偿按照《泰兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政办发[2012]154号）相关规定执行。

六、  奖励与补助

（一）选择货币补偿的奖励。被征收房屋产权手续载明

用途为住宅的，被征收人选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米50元予以奖励。被征收房屋产权手续载明用途为非住宅营业用房的，被征收人选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米1500元予以奖励。

（二）提前搬迁奖

1.奖励时段：本地块第一奖励时段截止日期为：2016年1月31日；第二奖励时段截止日期为：2016年3月20日。

2.奖励标准：

⑴被征收房屋为住宅房和非住宅营业用房。被征收人在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予30000元奖励；被征收人在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予15000元奖励。

⑵非住宅非营业用房。被征收人在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米400元的标准给予奖励；被征收人在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米200元的标准给予奖励。

⑶第一奖励时段和第二奖励时段的奖励不予累计。

⑷在规定奖励期限内被征收人未签约腾空交房的，不予奖励。

（三）重症和特困补助等

根据《泰兴市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政办发[2015]96号）规定的补助条件和程序办理。被征收人应主动提供相关证明材料。征收决定公告公布后，征收工作人员不得帮助其办理相关证明手续。

所有补助和奖励均在征收现场公示，接受监督。

七、  腾房交验

房屋征收补偿协议签订后，被征收人应当在协议约定期限内搬迁。被征收人腾房交钥匙时，应保证房屋完整，不得损坏房屋结构、设施，如擅自拆卸、损坏的，按评估价从补偿款中扣除。

被征收房屋腾空交付后，由市房屋征收中心统一组织实施拆除。

八、  相关规定与说明

1.   被征收人指被征收房屋所有权人。

2.   征收范围内单位和个人不得进行下列活动：

(1)新建、扩建、改建房屋。

(2)改变房屋和土地用途。

(3)领取工商营业执照。

(4)分户和户口迁入。

(5)其他不当增加补偿费用的行为。

违反以上规定的，不予补偿。

3.计户依据：被征收人以房屋所有权证为计户依据，一证为一户（不含非住宅非营业用房）。

4.对经市房管等部门审核符合申购经济适用房条件的被征收人，无需参加社会摇号等候，签约、腾房后由市房屋征收部门组织在市房管部门提供房源中按被征收人腾房交钥匙的顺序统一安排选购经济适用房。

5.本方案由市房屋征收中心负责解释。